什么是房地产金融?

房地产金融是金融学的一个分支，关注人们如何购买房地产，无论是住宅、办公楼还是一块土地。¹这一金融领域涉及与房地产、商业贷款和物业相关的金融资源的分析、规划和管理。它还包括围绕房地产的金融流程，如商业和住宅物业的收购、开发、建设和运营。

正如你所看到的，这是一个广泛的金融领域。为了深入挖掘，让我们探索不同类型的房地产以及金融专业人士可能希望从事的房地产金融角色类型。

房地产的类型

商业地产和住宅地产是房地产的两种主要类型。虽然这两种类型的属性有一些相似之处，但它们之间也有显著的差异，使它们彼此不同。

商业地产

商业地产是指主要用于商业目的的物业。²这包括办公楼、零售空间、仓库、工业建筑和划为商业用途的土地。商业地产通常由企业、房地产经纪人、投资者或开发商所有，他们将房产出租给租户。²

商业物业可以通过多种方式进行估值，包括资本化率、总租金乘数(GRM)、销售比较(comps)、重置率或市场。^3.在这些方法中，资本化率，或基于财产产生收入的潜力的价值，被广泛用于估值。^3.在这种方法中，价值由净营业收入(NOI)决定，即物业的年收入减去其费用。⁴NOI越高，房产就越有价值。

商业地产需要大量的前期投资，因为它们通常比住宅物业更昂贵。商业地产投资者和开发商通常需要借钱或获得房地产融资来购买或开发商业地产。

住宅地产

住宅房地产是指以居住为目的的房产，如独栋住宅、公寓、共管公寓和联排别墅。⁵住宅物业通常由个人或家庭所有，他们要么住在这里，要么把它租给租户。

住宅物业的估值主要有三种类型，包括公平市场价值、评估价值和评估价值。⁶每种估值类型都与不同的函数相关联。例如，公平市场价值被用来给潜在买家定价。它考察的因素包括位置、面积、便利设施以及与同一地区同类住宅的对比。⁵评估价值必须由持牌估价师计算，通常用于贷款购买房屋或再融资房屋。评估值由当地县税务评估员确定，以便征收适当的财产税。

住宅物业通常比商业物业便宜，因此更容易吸引个人投资者。然而，一个人的财务状况和房地产融资选择将决定他们是选择买房还是租房。一般人可能不太了解购房过程的来龙去脉，这意味着他们会求助于训练有素的房地产金融专业人士。

房地产金融的职业

房地产金融专业人士在帮助个人和企业从银行、抵押贷款机构或其他金融机构获得贷款或其他形式的房地产融资方面发挥着重要作用。要从事这一领域的工作，通常需要金融、房地产或相关领域的学位，以及相关经验和行业证书。

要在房地产金融领域取得成功，专业人士通常需要以下领域的技能⁷：

• 金融建模
• 估值及承保
• 了解资本市场
• 房地产市场分析

让我们来看看房地产金融中可用的几个角色。

房地产分析师

房地产分析师为投资机会提供财务分析，评估项目或财产的潜在风险和回报。⁸他们收集数据并创建金融模型，以帮助指导基于市场趋势和经济状况的投资决策。

抵押贷款承销商

抵押贷款承销商评估贷款申请，以确定借款人是否有资格获得抵押贷款。他们代表金融机构(如银行和信用合作社)审查财务文件和信用记录，以评估借款人偿还贷款的能力。⁹

房地产投资分析师

房地产投资分析师使用预测、市场研究和财务报表准备房地产承销。¹⁰利用这些数据，他们评估风险，以便向潜在投资者提出建议。

房地产估价师

房地产估价师在评估用于出售、购买或再融资的房产价值方面发挥着重要作用。¹¹他们分析市场趋势，并使用各种方法来确定房产的价值，这要求他们及时了解该领域的现行标准、房地产法律、税收优惠等。

房地产贷款主任/按揭贷款主任

抵押贷款人员帮助客户获得购买房地产的贷款或为他们的贷款再融资。¹²他们评估客户的财务历史和信誉，以确定买方将从贷方获得的贷款金额和利率。

房地产投资银行家

房地产投资银行家为客户(通常是整个公司)提供并购、债务和股权融资以及其他与房地产投资相关的金融交易方面的建议。¹³

房地产资产经理

房地产资产经理代表投资者或公司管理房地产投资组合并使其价值最大化。¹⁴他们制定策略，以增加收入和降低成本，监控性能和监督物业的维护和改进。

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